Decision Analysis · BATC Student Housing · Sukhothai

วิเคราะห์การตัดสินใจ 3 สถานการณ์
สัญญาที่พักศิษย์การบิน BATC × โรงแรมสบาย สบาย สุโขทัย

เปรียบเทียบ “สัญญา 24 ห้อง/ปี (3 รุ่น × 8 ห้อง)” · “รับทุกรุ่นตามไทม์ไลน์ BATC” และ “แพ็กเกจที่แนะนำ = ทุกรุ่น + การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน” — รายได้ ต้นทุนผันแปร ต้นทุนคงที่ เงินลงทุน กำไรขั้นต้น/สุทธิ จุดคุ้มทุน ข้อดี-ข้อเสีย และกลยุทธ์ win-win

จัดทำ: 4 พฤศจิกายน 2026ฐานข้อมูล: สัญญาเช่า 5 ฉบับ + internal-breakdown-batc.xlsx + BATC_Room_Turnover_Video.mp4สกุลเงิน: บาท (ก่อนภาษี)
อ่านข้อเสนอ S3 →ดูตัวเลขเปรียบเทียบ
Executive summary

ข้อสรุปสำหรับผู้บริหาร — คำตอบใน 1 หน้า

คำถามคือ “จะรับสัญญา BATC แบบสัญญาขั้นต่ำ 24 ห้อง หรือรับทุกรุ่นตามไทม์ไลน์ หรือแพ็กเกจที่แนะนำ?” — คำตอบสั้น ๆ คือ S3: ทุกรุ่น + การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน ชนะทั้งสองทางเลือกทั้งด้านกำไร ปลอดภัย และอำนาจต่อรอง

✅ S3 กำไรสุทธิสูงสุด 4,462,153 บาท/ปี NPV 26,785,298 บาท (10 ปี @8%) คืนทุน 1.06 ปี จุดคุ้มทุนเพียง 13.3 ห้อง

สารบัญของหน้านี้

  1. ข้อสรุปสำหรับผู้บริหาร (ท่านอยู่ที่นี่)
  2. นิยามโจทย์ 3 สถานการณ์แบบเข้าใจง่าย
  3. หลักฐาน — อะไรคือข้อเท็จจริง อะไรคือสมมติฐาน (รวมตรวจทานข้อมูลจริง 2.1)
  4. การคำนวณ — ต้นทุนต่อห้อง, สถานการณ์ 1/2/3, เปรียบเทียบ, จุดคุ้มทุน, ความอ่อนไหว
  5. กลยุทธ์ win–win และขั้นตอนลงมือ
  6. ความเสี่ยงและเงื่อนไขเจรจา
  7. ภาคผนวก — ตัวเลขและที่มา

0. บทสรุปสำหรับผู้บริหาร (Executive Summary)

S1 · สัญญา 24 ห้อง/ปี (3 รุ่น × 8)
3,238,245
กำไรสุทธิ/ปี · 26.2% ของรายได้
S2 · รับทุกรุ่นตามไทม์ไลน์ (306 room-m)
3,142,283
กำไรสุทธิ/ปี · MOS +98% เหนือจุดคุ้มทุน
S3 · ทุกรุ่น + การันตี 26 ห้อง (แนะนำ)
4,462,153
กำไรสุทธิ/ปี · NPV 26,785,298
ส่วนต่าง S3 เทียบ S1
+1,223,908
กำไรสุทธิเพิ่มต่อปี

ข้อสรุป: เสนอแพ็กเกจ S3 — สัญญาทุกรุ่นพร้อมการันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน

  • S1 (24 ห้อง) รอดแต่เล็ก: 24 ห้องคู่ใช้ต่อเนื่อง = 288 room-months/ปี ให้กำไรสุทธิ 3,238,245 บาท/ปี (จุดคุ้มทุนเพียง 11.0 ห้อง) — แต่รายได้ถูกจำกัดไว้ที่ 12,381,308 บาท และเสี่ยงสูญเสียลูกค้ารายใหญ่ถาวรให้คู่แข่ง
  • S2 (ทุกรุ่นตามไทม์ไลน์) มีกำไรแต่ยังไม่ใช่คำตอบ: ดีมานด์ตามไทม์ไลน์ MP4 ถ่วงน้ำหนักได้ 306 room-months/ปี ด้วยต้นทุนคงที่โรงแรมเพียง 2,920,000 บาท/ปี → กำไรสุทธิ 3,142,283 บาท · NPV 10 ปี = +17,928,862 บาท — แต่ไม่มีเพดานรายได้ขั้นต่ำและ NPV ยังต่ำกว่า S3 ถึง 8,856,436 บาท
  • S3 (แนะนำ) = ดีมานด์จริง + เพดานรายได้: การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน ดันปริมาณเป็น 374 room-months/ปี → กำไรสุทธิ 4,462,153 บาท/ปี · NPV 26,785,298 · คืนทุน 1.06 ปี ด้วยต้นทุนคงที่เพียง 3,020,000 บาท (ทีมเดิมของโรงแรม + ค่าจ้างช่วงพีก 100,000) — สูงกว่า S1 1,223,908 บาท/ปี และสูงกว่า S2 1,319,870 บาท/ปี
  • เงื่อนไข win-win: (1) การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน สูงกว่าจุดคุ้มทุน 12.9 ห้อง (2) แปลงห้อง single→double 13 ห้อง (ไม่รวม SUI-K) (3) ขึ้นราคาห้องใหม่ 48,000 บาท (+571,711 บาท/ปี) (4) ทำอาหารเอง in-house (ประหยัด 1,510,719 บาท/ปี) (5) ใช้คีย์สำรอง 16 ห้องรับพีก 48 ห้องโดยไม่ต้องสร้างใหม่
อ่านตัวเลขอย่างไร: ราคา (46,000 บาท/ห้อง/เดือน), ต้นทุนอาหาร (8,275.11 บาท/คน/เดือน), อัตราขั้นต่ำ 7–8 ห้อง, มูลค่าสัญญาและเงื่อนไขข้อ 4 มาจากเอกสารจริงในโฟลเดอร์ ส่วน ต้นทุนคงที่ระดับโรงแรม, ค่าก่อสร้าง/ปรับปรุง และอัตราการเข้าพักตามแผน เป็นสมมติฐานของผู้วิเคราะห์ (ระบุที่มาทุกบรรทัดในหัวข้อ 2) — ไฟล์ Excel ที่แนบมาปรับตัวเลขเหล่านี้ได้ทันทีและผลลัพธ์จะคำนวณใหม่ทั้งชุด · สรุปข้อมูล ณ 5 พ.ย. 2569 · ฐานโมเดลล่าสุด (ต้นทุนคงที่/ค่าเสื่อมตามแบบใหม่ 5 พ.ย. 2569)
Decision framing

นิยามโจทย์ 3 สถานการณ์ — เข้าใจง่ายใน 2 นาที

เรากำลังเลือกวิธีขายห้องให้ BATC ในกรอบเดียวกัน (ราคา/ห้อง-เดือนและหน่วย room-month เดียวกัน) แตกต่างกันเฉพาะ ขอบเขตสัญญา · เพดานรายได้ · ต้นทุนคงที่ ตารางล่างคือภาพรวมทั้งหมดของรายงาน — รายละเอียดคำนวณอยู่ข้อ 3–9

ราคา 46,000 บาท/ห้อง/เดือน (สุทธิ VAT) กำไรส่วนเกิน 20,740 บาท/ห้อง S1 24 ห้อง/ปี S2 ดีมานด์จริงตามไทม์ไลน์ S3 = ดีมานด์ + floor 26 ห้อง

1. นิยามโจทย์ 3 สถานการณ์

ประเด็นสถานการณ์ 1 — สัญญาขั้นต่ำ 24 ห้องสถานการณ์ 2 — รับทุกรุ่นตามไทม์ไลน์ BATCสถานการณ์ 3 — แพ็กเกจที่แนะนำ
ขอบเขตสัญญา24 ห้อง/ปี = 3 รุ่น × 8 ห้อง (16 คน/รุ่น) ตามสัญญารุ่น 17–19 ข้อ 4.1 → ใช้ต่อเนื่อง 12 เดือน = 288 room-months/ปีรับทุกรุ่น TG01–TG08 ตามไทม์ไลน์ MP4 (ดูข้อ 5) — ดีมานด์ถ่วงน้ำหนักตามวันจริง จำกัดที่คีย์ที่ขายได้ 46 ห้อง = 306 room-months/ปีดีมานด์ทุกรุ่นเหมือน S2 บวกการันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน ตลอด 12 เดือน = 374 room-months/ปี (สัญญากรอบ 3 ปี)
ความต้องการสูงสุด16 คน (8 ห้อง/รุ่น)48 ห้อง (96 คน) ช่วง 1 ต.ค. 70 – 29 ธ.ค. 70 — โรงแรมให้ได้ 46 ห้อง (50 คีย์ − SUI-K 4) → ขาด 2 ห้องเช่นเดียวกับ S2 แต่มีเพดานรายได้ที่ชัดเจน: ใช้คีย์สำรอง 16 ห้องรับพีก ให้ได้ 46 ห้องทันที
เงินลงทุนไม่ลงทุนปรับปรุงห้อง (ใช้ห้องเดิม) + งาน รปภ. = 120,000 บาทปรับปรุง 34 ห้อง + งาน รปภ. + แปลงห้องเดี่ยว→เตียงคู่ 13 ห้อง = 5,045,000 บาทเท่ากับ S2 = 5,045,000 บาท (ใช้ห้องชุดเดียวกัน)
ต้นทุนคงที่/ปี2,720,000 บาท (ทีม lean)2,920,000 บาท (ทีมโรงแรมเดิม + พนักงานโครงการ ไม่จ้างทีม B2B)3,020,000 บาท = ทีมเดิมของโรงแรม + ค่าจ้างช่วงพีก 100,000 (สัญญากรอบไม่ต้องมีทีมขาย B2B)
กำไรสุทธิ/ปี3,238,2453,142,2834,462,153
ความเสี่ยงหลักรายได้ถูกจำกัดที่ 24 ห้อง + สูญเสียลูกค้ารายใหญ่ถาวรไม่มีเพดานรายได้ขั้นต่ำ (ดีมานด์ตกเหลือ 23 ห้อง MOS ลดลง) + เงินลงทุนจมBATC ลดรุ่น/ย้ายวิทยาลัย → การันตีขั้นต่ำยังคุ้มครองรายได้ขั้นต่ำ
ลักษณะการตัดสินใจ“ถอย” เพื่อลดความเสี่ยง → รายได้ลดมากกว่าต้นทุน“ขยาย” โดยใช้ทีมโรงแรมเดิม — กำไรเป็นบวก แต่ไม่มีเพดานขั้นต่ำให้ BATC และ NPV ยังต่ำกว่า S3“ขยายแบบมีเพดาน” — ผูกดีมานด์จริงเข้ากับรายได้ขั้นต่ำ ผลตอบแทนสูงสุดและปลอดภัยที่สุด
ที่มาของตัวเลข: ไทม์ไลน์ TG01–TG08 และพีก 48 ห้องจาก batc chart.jpg (กราฟขั้นบันได + แผนภูมิ Gantt ในวิดีโอ MP4) · ผังห้องจริง 50 คีย์ (SUP-T 33 · SUP-K 13 · SUI-K 4) — ห้องสวีท SUI-K 4 ห้องไม่ส่งมอบให้ BATC จึงใช้ได้ 46 ห้อง · อัตราขั้นต่ำ 8 ห้อง/รุ่น: สัญญารุ่น 17–19 ข้อ 4.1 · 7 ห้อง: สัญญา 01072568 ข้อ 4.1 · บ้านพัก 3 หลังและห้องเพิ่ม 3 ห้องถูกตัดออก
Evidence

อะไรคือข้อเท็จจริง อะไรคือสมมติฐาน — ฐานที่ใช้ทุกตัวเลข

ส่วนนี้แยกชัดระหว่าง เอกสารจริง (สัญญา/รายงานระบบ/คลิป MP4) กับ สมมติฐานของผู้วิเคราะห์ (ต้นทุนคงที่/ก่อสร้าง) เพื่อให้ทุกหมายเหตุอ่านง่าย และแก้ทีหลังใน Excel ชีต Assumptions ได้ทันที

✅ ข้อเท็จจริงจากเอกสาร 🟨 สมมติฐานที่ต้องยืนยัน ⚠ ความเสี่ยงที่ต้องรู้

2. สมมติฐานที่ใช้ (ปรับได้ในไฟล์ Excel ชีต Assumptions)

รายการค่าหน่วยที่มา / หมายเหตุ
ก. รายได้และราคา
อัตราค่าเช่าห้องคู่ รวมอาหาร 3 มื้อ (รวม VAT)46,000บาท/ห้อง/เดือนสัญญา 01072568 ข้อ 3.2 · In-house report: 42,990.65 + VAT 3,009.35 = 46,000
VAT 7% (ส่งสรรพากร ไม่ใช่รายได้ของโรงแรม)3,009.35บาท/ห้อง/เดือนยืนยันจากรายงานระบบ
รายได้สุทธิต่อห้อง (ก่อน VAT) — ใช้ในทุกตาราง42,990.65บาท/ห้อง/เดือน= 46,000 ÷ 1.07
จำนวนคีย์ที่ขายได้ของโรงแรม (ผังห้อง)50คีย์SUP-T 33 · SUP-K 13 · SUI-K 4 (sss room status.jpg)
ห้องที่ BATC ผูกสัญญา / ห้องที่ขายให้ BATC ได้ / ห้องเหลือของโรงแรม34 / 46 / 16ห้องSUI-K 4 ห้อง (สวีท) ไม่ส่งมอบให้ BATC → ขายได้สูงสุด 50 − 4 = 46 ห้อง · เหลือ 16 คีย์เป็นกำลังสำรองรับพีก
จำนวนศิษย์ต่อห้องคู่2คน/ห้องสัญญา ข้อ 1.3
ห้องเดี่ยว / ห้องเปล่า (อ้างอิง)34,000 / 22,000บาท/ห้อง/เดือนสัญญา ข้อ 3.3 / 3.4
ราคาเป้าหมายเจรจา (ห้องใหม่)48,000บาท/ห้อง/เดือนOption B ในไฟล์ Excel (+174,100 / +419,100 บาท)
ข. ต้นทุนผันแปรต่อห้อง-เดือน
ค่าอาหาร 3 มื้อ (ทำเอง in-house)8,275.11บาท/คน/เดือนไฟล์ Excel Mode A (buffet 3,775.11 + เช้า 4,500)
— กรณีจ้างเหมา @175 (อ้างอิง)10,744.69บาท/คน/เดือนไฟล์ Excel Mode B · กรณีคูปอง @200 ถูกตัดออก
ค่าน้ำ-ไฟ-แอร์ห้องพัก2,400บาท/ห้อง/เดือนสมมติฐานผู้วิเคราะห์
แม่บ้าน 2 ครั้ง/สัปดาห์ + ผ้าปู-ผ้าเช็ดตัว2,600บาท/ห้อง/เดือนสัญญาข้อ 3.2 (ทำความสะอาด 2 ครั้ง/สัปดาห์)
ของใช้ผู้เข้าพัก700บาท/ห้อง/เดือนสมมติฐานผู้วิเคราะห์
รวมต้นทุนผันแปร / ห้อง / เดือน22,250.22บาท= 2×8,275.11 + 2,400 + 2,600 + 700
ค. ต้นทุนคงที่ต่อปี (ระดับโรงแรม)
S1 — เงินเดือน/ค่าจ้าง + สวัสดิการ2,520,000บาท/ปีตามแบบที่ยืนยัน 5 พ.ย. 2569 (เดิม 1,750,000)
S1 — สาธารณูปโภคส่วนกลาง / ซ่อมบำรุง-IT200,000บาท/ปีตัดประกัน/ภาษี และการตลาด+แอดมิน B2B ออกตามคำสั่ง
รวมต้นทุนคงที่ S12,720,000บาท/ปี
S2 — เงินเดือน/ค่าจ้าง + สวัสดิการ (ใช้ทีมโรงแรมเดิม + พนักงานโครงการ — ไม่จ้างทีมขาย B2B)2,520,000บาท/ปีตามแบบที่ยืนยัน 5 พ.ย. 2569
S2 — ส่วนกลาง 200,000 / ซ่อมบำรุง-IT 200,000 / การตลาด-B2B 0400,000บาท/ปีตัดประกัน/ภาษี และค่าดูแลบ้านพัก (ไม่มีบ้านพัก) ออกตามคำสั่ง
รวมต้นทุนคงที่ S22,920,000บาท/ปี
S3 — เงินเดือน/ค่าจ้าง (ทีมเดิมของโรงแรม ระดับ S1)2,520,000บาท/ปีสัญญากรอบ 3 ปี → ไม่ต้องจ้างทีมขาย B2B
S3 — ส่วนกลาง/ซ่อมบำรุง + ค่าจ้างช่วงพีก (peak surge)500,000บาท/ปีค่าจ้างเพิ่มช่วงดีมานด์สูง 100,000 บาท
รวมต้นทุนคงที่ S33,020,000บาท/ปีสูงกว่า S2 เพียง 100,000 บาท/ปี (= ค่าจ้างช่วงพีก)
ง. เงินลงทุน (Capex) และอายุใช้งาน
ปรับปรุงห้องพัก S2 (เฟอร์นิเจอร์/แอร์/ห้องน้ำ/ล็อกการ์ด/WiFi)120,000บาท/ห้องสมมติฐาน (ต่อห้อง)
ค่าปรับปรุงห้อง S10บาท/ห้องS1 ใช้ห้องเดิม ไม่มีเงินลงทุนปรับปรุงห้อง
S1 — งาน รปภ. (กล้อง/ไฟ/ป้อม) เท่านั้น120,000บาทอายุ 8 ปี → ค่าเสื่อม 15,000 บาท/ปี
S2/S3 — 34 ห้อง (4,080,000) + งาน รปภ. 380,000 + แปลงห้อง single→double 13 ห้อง × 45,000 (585,000)5,045,000บาทค่าเสื่อม 281,500 บาท/ปี (อาคาร/รปภ. 20 ปี, งานแปลงห้อง 10 ปี) — S3 ใช้เงินลงทุนเท่ากัน 5,045,000 บาท
จ. เกณฑ์วิเคราะห์
อัตราคิดลด (NPV) / ภาษี8% / 0%—ก่อนภาษีนิติบุคคล (เพื่อความโปร่งใสของโมเดล)
ระยะเวลาวิเคราะห์5 / 10ปีS1 5 ปี · S2/S3 10 ปี (กรอบวิเคราะห์ — งานอาคารมีอายุ 20 ปี)
ต้นทุนรวมต่อห้องตามไฟล์เดิม (fully-loaded)41,907.6บาท/ห้อง/เดือนinternal-breakdown-batc.xlsx ชีต Financial — ใช้เป็น “ฐานอนุรักษ์นิยม” ในการทดสอบ

2.1 ข้อมูลจริงจากระบบ — ใช้ตรวจทานโมเดล (ไฟล์ใหม่ 2 ไฟล์)

รายงาน In-house report ของโรงแรม (พ.ย. 2569) และผังห้อง sss room status ให้ข้อมูลที่ใช้ยืนยัน/แก้สมมติฐาน 4 จุด — จุดที่ 1 สำคัญที่สุดเพราะกระทบรายได้ทั้งโมเดล

สิ่งที่พบในไฟล์ข้อมูลจริงผลต่อการวิเคราะห์
ราคาห้องคู่ในระบบ = 46,000 รวม VAT (42,990.65 + VAT 3,009.35) และห้องเดี่ยว 22,000 (20,560.75 + 1,439.25)42,990.65 สุทธิแก้ฐานรายได้เป็นสุทธิ VAT — กำไรส่วนเกินต่อห้องลดจาก 23,750 เหลือ 20,740 บาท (−6.5%)
ห้อง 208–214 (7 ห้อง) เช็คเอาท์ 09-11-20267 ห้องตรงกับช่วงย้ายออกของ TG01 (กราฟ batc chart ระบุ 13 พ.ย. 69, รายงานโรงแรมระบุ 9 พ.ย. 69 — ใช้กราฟเป็นหลัก) → ไทม์ไลน์วิดีโอใช้ได้
ผังห้องจริง: 50 คีย์ — SUP-T 33 · SUP-K 13 · SUI-K 450BATC ผูกสัญญา 34 ห้อง → เหลือ 16 คีย์ ที่ใช้รับพีกได้ทันที ไม่ต้องลงทุนสร้างห้องเพิ่ม
ผู้เข้าพัก 41 ห้อง / 72 ท่าน · รายได้ก่อน VAT 1,211,277.48 · VAT 84,789.56 · รวม 1,273,867.0482.0% ของคีย์ยืนยันอัตราการเข้าพักตามแผน 85% (จริง 82.0%) · รายได้เฉลี่ย 29,543 บาท/ห้อง/เดือน (ต่ำกว่า 42,991 เพราะมีห้องเดี่ยว 22,000 อยู่ 4 ห้อง และห้อง 208–214 คิดตามวันจริงถึง 9 พ.ย.)
หมายเหตุความถูกต้องของข้อมูล: รายงานมีผลรวมไม่ลงตัวภายใน 22,200 บาท (มีแถวราคา 0.00 และห้อง Hoterip FOM) และมียอด “Grand total” ต่ำกว่าผลรวมก่อน VAT + VAT — ใช้ยอด ก่อน VAT 1,211,277.48 เป็นฐานตรวจทาน และไม่นำไปรวมกับประมาณการทั้งปีเพราะเป็นข้อมูลเดือนเดียว

3. โครงสร้างรายได้–ต้นทุนต่อห้อง (Unit Economics)

บรรทัดต่อ 1 ห้อง-เดือนบาท% ของราคาหมายเหตุ
ราคาตามสัญญา (รวม VAT 7%)46,000—เรตปี 2568 ตรึงไว้ตามบันทึกแนบท้าย
− VAT 7%(3,009.35)7.0%ไม่ใช่รายได้ — ต้องนำส่ง
รายได้สุทธิ (ก่อน VAT) — ฐานวิเคราะห์42,990.65100.0%= 46,000 ÷ 1.07
− ค่าอาหาร 3 มื้อ (2 คน × 8,275.11)16,550.2238.5%ตัวขับต้นทุนที่ใหญ่ที่สุด — ควบคุมได้ด้วยการทำเอง
− ค่าน้ำ-ไฟ-แอร์2,400.005.6%แอร์เปิดตลอดในห้องพักศิษย์
− แม่บ้าน/ผ้าปู-ผ้าเช็ดตัว2,600.006.0%2 ครั้ง/สัปดาห์ตามสัญญา
− ของใช้ผู้เข้าพัก700.001.6%
กำไรส่วนเกินต่อห้อง (Contribution Margin)20,740.4348.2%ใช้คำนวณจุดคุ้มทุน — ทุกห้องที่เพิ่มขึ้นนำไปกินต้นทุนคงที่
เทียบฐานอนุรักษ์นิยม: ต้นทุนรวม/ห้อง ตามไฟล์เดิม 41,907.6 → กำไร/ห้อง1,083.12.5%โมเดลรวมต้นทุนเต็ม (VC + ต้นทุนคงที่ + ค่าเสื่อม ต่อ room-month) = 32,717 บาท → ต่างจากไฟล์เดิม -21.9% (สมมติฐานทั้งสองฐานสอดคล้องกัน)
ข้อสังเกตสำคัญ: ที่เรต 46,000 บาท กำไรส่วนเกินต่อห้อง 20,740 บาท (48.2%) หมายความว่าทุก ๆ 1,000 บาทที่ลดราคา = กำไรหาย 1,000 บาท หรือประมาณ 4.8% ของกำไรส่วนเกิน และทุก 1,000 บาทที่ลดต้นทุนอาหารต่อคน/เดือน = กำไรเพิ่ม 612 บาท/ปี (ตามจำนวนคน-เดือนของ S2 = 612 คน-เดือน)

4. สถานการณ์ 1 — สัญญา 24 ห้อง/ปี (3 รุ่น × 8 ห้อง)

งบกำไรขาดทุน (ต่อปี)

ปริมาณห้อง-เดือน (24 ห้อง = 3 รุ่น × 8 ห้อง × 12 เดือน × 100%)288
รายได้ห้องพัก12,381,308
− ต้นทุนผันแปร (22,250.22/ห้อง-เดือน)(6,408,063)
กำไรขั้นต้น5,973,245
− ต้นทุนคงที่ (บริหารจัดการ)(2,720,000)
EBITDA3,253,245
− ค่าเสื่อมราคา (งาน รปภ. 120,000 ÷ 8 ปี)(15,000)
กำไร (ขาดทุน) สุทธิ3,238,245
อัตรากำไรขั้นต้น / สุทธิ48.2% / 26.2%

จุดคุ้มทุน & ผลตอบแทน

จุดคุ้มทุนระดับ EBITDA131 room-m = 10.9 ห้อง
จุดคุ้มทุนหลังค่าเสื่อม (net)132 room-m = 11.0 ห้อง
กำลังห้องที่ถือสัญญาจริง24 ห้อง = 218% ของจุดคุ้มทุน
เงินลงทุน120,000
ระยะคืนทุน0.04 ปี (EBITDA)
NPV 5 ปี @8%12,869,264
กำไรสุทธิตามฐานไฟล์เดิม (1,083.1/ห้อง)296,920
ที่ 24 ห้อง S1 มีกำไรสุทธิ 3,238,245 บาท/ปี (เหลือส่วนปลอดภัย 118% เหนือจุดคุ้มทุน 11.0 ห้อง) — จุดอ่อนไม่ใช่ “ขาดทุน” แต่คือรายได้ถูกจำกัดที่ 12,381,308 บาท/ปี และต้องสูญเสียลูกค้ารายใหญ่ถาวร เทียบ S2 ที่ได้ 768,049 บาท/ปี มากกว่า

ความอ่อนไหว S1: จำนวนห้องที่ถือสัญญา (ห้องละ 12 เดือน, ใช้เต็ม)

จำนวนห้องroom-monthsรายได้กำไรขั้นต้นEBITDAกำไรสุทธิ
4 ห้อง482,063,551995,541-1,724,459-1,739,459
6 ห้อง723,095,3271,493,311-1,226,689-1,241,689
8 ห้อง964,127,1031,991,082-728,918-743,918
10 ห้อง1205,158,8792,488,852-231,148-246,148
12 ห้อง1446,190,6542,986,623266,623251,623
16 ห้อง1928,254,2063,982,1631,262,1631,247,163
20 ห้อง24010,317,7574,977,7042,257,7042,242,704
24 ห้อง28812,381,3085,973,2453,253,2453,238,245
30 ห้อง36015,476,6367,466,5564,746,5564,731,556
34 ห้อง40817,540,1878,462,0975,742,0975,727,097
อ่านตาราง: ต้องถือสัญญาอย่างน้อย ~11 ห้องตลอดปี จึงเริ่มมีกำไรทางบัญชี — แผนตามสัญญา 3 รุ่น × 8 ห้อง = 24 ห้อง (แถว 24) ให้กำไรสุทธิ 3,238,245 บาท/ปี ซึ่งเป็นกรณีที่ดีที่สุดของ S1 แต่ยังต่ำกว่า S3 ถึง 1,223,908 บาท/ปี
Math

เทียบตัวเลขทั้ง 3 สถานการณ์ — ใครคุ้มกว่า และเพราะอะไร

ตารางด้านล่างเป็น งบชุดเดียวกัน (รายได้/ต้นทุน/กำไร/เงินลงทุน/ผลตอบแทน) แบ่งต่างกันเฉพาะปริมาณห้อง-เดือนและต้นทุนคงที่ — ดูแถวตัวหนา (กำไรสุทธิ) ก่อน แล้วค่อยไล่ขึ้น/ลง

✅ กำไรสุทธิ ชนะ: S3 4,462,153 NPV ชนะ: S3 26,785,298 คืนทุนเร็วสุด: S3 1.06 ปี ⚠ จุดคุ้มทุนต่ำสุด: S1 11.0 ห้อง

5. สถานการณ์ 2 — รับทุกรุ่นตามความต้องการของ BATC (ตามไทม์ไลน์ MP4)

แผนภูมิ Gantt: รุ่น TG01–TG08 (batc chart.jpg / MP4)

พีก 48 ห้อง 2569 2570 2571 2572 TG01 7 ห้อง TG02 7 ห้อง TG03 8 ห้อง TG04 8 ห้อง TG05 8 ห้อง TG06 8 ห้อง TG07 8 ห้อง TG08 8 ห้อง
แต่ละแท่ง = ช่วงเข้าพักของรุ่น (ห้องคู่ 7–8 ห้อง/รุ่น) · แถบแดง = ช่วงพีกสูงสุด 1 ต.ค. 70 – 29 ธ.ค. 70 ที่มี 6 รุ่นพร้อมกัน = 48 ห้อง (TG01/TG02 ย้ายออกแล้ว)

ตารางดีมานด์รายช่วง vs กำลังห้องที่โรงแรมให้ได้

วันที่ (พ.ศ.)เหตุการณ์ดีมานด์สะสม (ห้อง)บล็อก 34 ห้องกำลังขายได้ 46 ห้องหมายเหตุ
28 ก.ย. 68TG02 เข้า 7 ห้อง777พอ
13 พ.ย. 68TG01 เข้า 7 ห้อง141414พอ
13 ส.ค. 69TG05 เข้า 8 ห้อง222222พอ
20 ก.ย. 69TG04 เข้า 8 ห้อง303030พอ
13 พ.ย. 69TG01 ย้ายออก −7232323พอ
29 พ.ย. 69TG03 เข้า 8 ห้อง313131พอ
28 ม.ค. 70TG02 ย้ายออก −7242424พอ
7 มี.ค. 70TG06 เข้า 8 ห้อง323232พอ
6 มิ.ย. 70TG07 เข้า 8 ห้อง403440เกินบล็อก 6 ห้อง → ใช้คีย์สำรอง
1 ต.ค. 70TG08 เข้า 8 ห้อง — เริ่มพีกสูงสุด483446เกินกำลัง 2 ห้อง
29 ธ.ค. 70TG03 ย้ายออก −8 — สิ้นสุดพีก403440เกินบล็อก 6 ห้อง → ใช้คีย์สำรอง
13 เม.ย. 71TG05 ย้ายออก −8323232พอ
1 ก.ค. 71TG06 ย้ายออก −8242424พอ
20 ก.ย. 71TG04 ย้ายออก −8161616พอ
1 ต.ค. 71TG07 ย้ายออก −8888พอ
1 ม.ค. 72TG08 ย้ายออก −8 = 0000พอ
สรุปพีก 48 ห้อง · จุดต่ำสุดช่วงดีมานด์ 23 ห้อง483446ขาด 2 ห้องช่วงพีก
ข้อสังเกตที่ต้องบันทึกไว้ในสัญญา: (1) ดีมานด์เกินบล็อก 34 ห้อง ถึง 11 เดือน ต้องใช้คีย์สำรอง 16 ห้องของโรงแรม (ผังห้อง 50 คีย์) — (2) ดีมานด์เกินกำลังที่ขายได้ 46 ห้อง ถึง 3 เดือน (ช่วงพีก 1 ต.ค.–29 ธ.ค. 2570 ต้องการ 48 ห้อง) จึงต้องจัดหาที่พักภายนอกหรือเลื่อนรุ่น — (3) SUI-K 4 ห้องไม่นับรวมเพราะไม่ส่งมอบให้ BATC

กราฟ: ความต้องการรายเดือน (ถ่วงน้ำหนักตามจำนวนวัน) เทียบกำลังห้อง

0 10 20 30 34 46 502568-09: 0.7 ห้อง 2568-10: 7.0 ห้อง 2568-11: 11.2 ห้อง 2568-12: 14.0 ห้อง 2569-01: 14.0 ห้อง 2569-02: 14.0 ห้อง 2569-03: 14.0 ห้อง 2569-04: 14.0 ห้อง 2569-05: 14.0 ห้อง 2569-06: 14.0 ห้อง 2569-07: 14.0 ห้อง 2569-08: 18.9 ห้อง 2569-09: 24.9 ห้อง 2569-10: 30.0 ห้อง 2569-11: 26.3 ห้อง 2569-12: 31.0 ห้อง 2570-01: 30.1 ห้อง 2570-02: 24.0 ห้อง 2570-03: 30.5 ห้อง 2570-04: 32.0 ห้อง 2570-05: 32.0 ห้อง 2570-06: 38.7 ห้อง 2570-07: 40.0 ห้อง 2570-08: 40.0 ห้อง 2570-09: 40.0 ห้อง 2570-10: 48.0 ห้อง 2570-11: 48.0 ห้อง 2570-12: 47.2 ห้อง 2571-01: 40.0 ห้อง 2571-02: 40.0 ห้อง 2571-03: 40.0 ห้อง 2571-04: 35.2 ห้อง 2571-05: 32.0 ห้อง 2571-06: 32.0 ห้อง 2571-07: 24.0 ห้อง 2571-08: 24.0 ห้อง 2571-09: 21.1 ห้อง 2571-10: 8.0 ห้อง 2571-11: 8.0 ห้อง 2571-12: 8.0 ห้อง2568 2569 2570 2571 กำลังสูงสุดที่ขายได้ 46 ห้อง (ไม่นับ SUI-K) บล็อกตามสัญญา 34 ห้อง
โมเดลใช้ 306 room-months/ปี = ผลรวมดีมานด์รายเดือน 40 เดือน (ก.ย. 2568 – ธ.ค. 2571) จำกัดที่ 46 ห้อง ÷ 3.33 ปี — ไม่ใช่ 34 × 85% × 12 แบบเดิม · ช่วงดีมานด์ตกถึง 23 ห้อง (ก.พ.–ก.ค. 2571) ยังสูงกว่าจุดคุ้มทุน 12.9 ห้อง (เพราะต้นทุนคงที่ระดับโรงแรมต่ำลง) → แต่ไม่มีเพดานรายได้ขั้นต่ำ จึงเป็นเหตุผลให้มี S3 (การันตีขั้นต่ำ) · ไม่มีบ้านพัก 3 หลังและไม่มีห้องเพิ่ม 3 ห้อง (ตัดออก)

งบกำไรขาดทุน (ต่อปี)

ปริมาณห้อง-เดือน306
รายได้ห้องพัก13,149,357
− ต้นทุนผันแปร(6,805,574)
กำไรขั้นต้น6,343,783 48.2%
− ต้นทุนคงที่(2,920,000)
EBITDA3,423,783 26.0%
− ค่าเสื่อมราคา(281,500)
กำไรสุทธิ3,142,283 23.9%

เงินลงทุน & ผลตอบแทน

ปรับปรุง 34 ห้อง × 120,0004,080,000
งาน รปภ. (กล้อง/ไฟ/ป้อมยาม) — แทนสิ่งอำนวยฯ เต็มรูปแบบ380,000
แปลงห้อง room type single → double bed 13 ห้อง × 45,000585,000
บ้านพัก 3 หลัง / ห้องเพิ่ม 3 ห้อง (ตัดออก)0
รวมเงินลงทุน5,045,000
ระยะคืนทุน (EBITDA)1.47 ปี
ระยะคืนทุนจากกำไรสุทธิ2 ปี (นานผิดปกติ)
NPV 10 ปี @8%17,928,862
S2 เป็น กำไรเป็นบวก แล้ว (กำไรสุทธิ 3,142,283 บาท/ปี · NPV +17,928,862 บาท) เพราะต้นทุนคงที่ลดเหลือ 2,920,000 บาท/ปี — แต่ไม่มีเพดานรายได้ขั้นต่ำ ดีมานด์ตกเมื่อใดรายได้ร่วงทันที และ NPV ยังต่ำกว่า S3 ถึง 8,856,436 บาท จึงยังไม่ใช่คำตอบที่ปลอดภัยที่สุด

6. สถานการณ์ 3 — แพ็กเกจที่แนะนำ (ทุกรุ่น + การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน)

S3 แก้จุดอ่อนของ S2 ด้วยเงื่อนไขเดียว: BATC การันตีใช้ห้องขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน ตลอด 12 เดือน (สูงกว่าจุดคุ้มทุน 12.9 ห้อง) แลกกับสิทธิ์ใช้ห้องก่อนในช่วงพีกและราคาคงที่ 3 ปี — ปริมาณจึงเป็น max(ดีมานด์จริงตามไทม์ไลน์, 26 ห้อง) เฉลี่ย 374 room-months/ปี (เพิ่มจาก S2 68 room-months)

ที่มาของตัวเลข 1,248 room-months (ชีต Assumptions แถว demGuar)

ขั้นตอนroom-months (รวม 40 เดือน)คำอธิบาย
① ดีมานด์จริงตามไทม์ไลน์ TG01–TG08 ถ่วงน้ำหนักตามจำนวนวัน (ก.ย. 2568 – ธ.ค. 2571)1,024.78ผลรวมรายเดือนของ 40 เดือน
② − ตัดช่วงพีกที่เกิน 46 ห้อง (3 เดือน: ต.ค.–ธ.ค. 2570 = 48/48/47.23 → 46)(5.23)ผังห้อง 50 คีย์ − SUI-K 4 ห้อง = 46 ห้องที่ขายได้
③ = ดีมานด์หลังเพดาน 46 ห้อง → ปริมาณของ S21,019.55÷ 3.33 ปี = 306 room-months/ปี
④ + ยกเดือนที่ดีมานด์ต่ำกว่า 26 ห้อง ขึ้นเป็น 26 ห้อง (20 เดือน)+228.20“ค่าประกันรายได้” ของสัญญาการันตีขั้นต่ำ
⑤ = demGuar (Excel ปัดแสดงเป็น 1,248)1,247.75÷ (40 ÷ 12) = 374 room-months/ปี
อ่านง่าย ๆ: 1,248 ≈ 1,020 (ดีมานด์จริง 40 เดือนหลังเพดาน 46) + 228 (ส่วนที่การันตี 26 ห้องเข้าไปค้ำในเดือนที่ดีมานด์ตก) — หาร 3.33 ปี ได้ 374 room-months/ปี ซึ่งเป็นปริมาณที่งบของ S3 ใช้คูณรายได้ 16,092,456 บาท/ปี

งบกำไรขาดทุน (ต่อปี)

ปริมาณห้อง-เดือน (ดีมานด์ตามไทม์ไลน์ + การันตี 26 ห้อง)374
รายได้ห้องพัก16,092,456
− ต้นทุนผันแปร (22,250.22/ห้อง-เดือน)(8,328,803)
กำไรขั้นต้น7,763,653 48.2%
− ต้นทุนคงที่ (ทีมเดิม + ค่าจ้างช่วงพีก)(3,020,000)
EBITDA4,743,653 29.5%
− ค่าเสื่อมราคา(281,500)
กำไรสุทธิ4,462,153 27.7%

เงินลงทุน & ผลตอบแทน

เงินลงทุน (เท่ากับ S2)5,045,000
ต้นทุนคงที่/ปี3,020,000 ≈ S2 ห่างเพียง 100,000
จุดคุ้มทุน (ห้องตลอดปี)13.3 ห้อง
ส่วนปลอดภัย (MOS)+135%
ระยะคืนทุน (EBITDA)1.06 ปี
NPV 10 ปี @8%26,785,298
กรณีอ่อนไหว: ใช้ต้นทุนคงที่ระดับ S2 (2,920,000)กำไรสุทธิ 4,562,153 · NPV 27,456,306
เหตุผลที่ S3 ยังคุ้มค่า: S3 ใช้ต้นทุนคงที่ 3,020,000 บาท/ปี — เท่ากับ S2 (2,920,000) บวกค่าจ้างช่วงพีกเพียง 100,000 บาท เพราะใช้ทีมเดิมของโรงแรมทั้งหมด (ไม่จ้างทีมขาย B2B) — รายได้เพิ่ม 2,943,099 บาท/ปี จากดีมานด์+การันตีขั้นต่ำ ทำให้กำไรสุทธิ +1,319,870 บาท/ปี และ NPV สูงกว่า S2 8,856,436 บาท · แม้ใช้ต้นทุนคงที่ระดับ S2 (กรณีอ่อนไหว) S3 ยังให้กำไรสุทธิ 4,562,153 บาท/ปี และ NPV +27,456,306 บาท — ชนะ S1 และ S2 ทั้งสองกรณี

7. ตารางเปรียบเทียบรวม 3 สถานการณ์

รายการ (ต่อปี)S1 · 24 ห้องS2 · ทุกรุ่นS3 · ทุกรุ่น+การันตี (แนะนำ)ส่วนต่าง (S3−S1)
ปริมาณห้อง-เดือน288306374+86
รายได้ห้องพักรวม12,381,30813,149,35716,092,456+3,711,147
− ต้นทุนผันแปร (อาหาร 16,550/ห้อง + สาธารณูปโภค/แม่บ้าน/ของใช้ 5,700)6,408,0636,805,5748,328,803+1,920,739
กำไรขั้นต้น5,973,2456,343,7837,763,653+1,790,408
− ต้นทุนคงที่ (บริหารจัดการ)2,720,0002,920,0003,020,000+300,000
EBITDA3,253,2453,423,7834,743,653+1,490,408
− ค่าเสื่อมราคา15,000281,500281,500+266,500
กำไร (ขาดทุน) สุทธิ3,238,2453,142,2834,462,153+1,223,908
อัตรากำไรสุทธิ26.2%23.9%27.7%+1.6%
เงินลงทุน (ปรับปรุงห้อง / งาน รปภ. / แปลงห้อง)120,0005,045,0005,045,000+4,925,000
จุดคุ้มทุน (ห้องที่ต้องใช้ตลอดปี)11.012.913.3—
จุดคุ้มทุน (รายได้/ปี)5,669,0926,636,0516,843,330—
ระยะคืนทุน (EBITDA)0.04 ปี1.47 ปี1.06 ปี—
NPV @8%12,869,26417,928,86226,785,298+13,916,034
กำไรสุทธิ ฐานอนุรักษ์นิยม (ต้นทุน 41,907.6/ห้อง)296,92049,769123,914+-173,006
อ่านตาราง: S2 มีรายได้มากกว่า S1 768,049 บาท/ปี แต่ต้นทุนคงที่สูงกว่า 200,000 บาท → กำไรสุทธิใกล้เคียง S1 (ต่ำกว่าเพียง 95,962 บาท) และ NPV สูงกว่า S1 ถึง 5,059,598 บาท · S3 เพิ่มรายได้อีก +2,943,099 บาท/ปีจากการันตีขั้นต่ำ → กำไรสุทธิ 4,462,153 บาท/ปี (สูงสุด) · ภายใต้ฐานต้นทุนแบบไฟล์เดิม (41,907.6 บาท/ห้อง) ทุกสถานการณ์เหลือกำไรเพียง 1,083.1 บาท/ห้อง → ยืนยันว่า “ราคา 46,000” ต้องเจรจา 48,000+ หรือลดต้นทุนอาหาร (ดูข้อ 9 และ 11)

8. จุดคุ้มทุน (Break-even)

สรุปจุดคุ้มทุน

ตัวชี้วัดS1S2S3
กำไรส่วนเกิน/ห้อง-เดือน20,74020,74020,740
ต้นทุนคงที่/ปี2,720,0002,920,0003,020,000
ค่าเสื่อมราคา/ปี15,000281,500281,500
จุดคุ้มทุน EBITDA (room-months)131141146
จุดคุ้มทุนรวมค่าเสื่อม (room-months)132154159
จุดคุ้มทุน = จำนวนห้องที่ต้องใช้ตลอดปี11.0 ห้อง12.9 ห้อง13.3 ห้อง
จุดคุ้มทุน = รายได้/ปี5,669,0926,636,0516,843,330
รายได้ตามแผน12,381,30813,149,35716,092,456
ส่วนปลอดภัย (Margin of Safety)+118.4%+98.2%+135.2%
S1 ที่ 24 ห้องมีส่วนปลอดภัย +118% (จุดคุ้มทุนเพียง 11.0 ห้อง) · S2 ปลอดภัยขึ้นมาก (MOS +98%, จุดคุ้มทุน 12.9 ห้อง) — ดีมานด์ตกต่ำสุด 23 ห้อง (ก.พ.–ก.ค. 2571) ยังผ่านจุดคุ้มทุน แต่ไม่มีเพดานรายได้ขั้นต่ำและ NPV ยังต่ำกว่า S3 · S3 ปลอดภัยที่สุด: การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง > จุดคุ้มทุน 13.3 ห้อง ทุกเดือน และ NPV สูงสุด

กราฟ: กำไรสุทธิ vs จำนวนห้อง (S1) และ vs อัตราการเข้าพักโรงแรม (S2)

4 ห้อง -1,739,459 6 ห้อง -1,241,689 8 ห้อง -743,918 10 ห้อง -246,148 12 ห้อง 251,623 16 ห้อง 1,247,163 20 ห้อง 2,242,704 24 ห้อง 3,238,245 30 ห้อง 4,731,556 34 ห้อง 5,727,097 occ 40% 183,339 occ 50% 1,029,549 occ 60% 1,875,758 occ 70% 2,721,968 occ 75% 3,145,073 occ 85% 3,991,283 occ 90% 4,414,387 occ 100% 5,260,597

9. การทดสอบความอ่อนไหว (Sensitivity)

9.1 ปริมาณห้อง-เดือน (S2 บนต้นทุนคงที่ 2,920,000 บาท)

อัตราการเข้าพักโรงแรมroom-monthsรายได้กำไรขั้นต้นEBITDAกำไรสุทธิสถานะ
40%1637,016,0753,384,839464,839183,339ผ่าน
50%2048,770,0934,231,0491,311,0491,029,549ผ่าน
60%24510,524,1125,077,2582,157,2581,875,758ผ่าน
70%28612,278,1315,923,4683,003,4682,721,968ผ่าน
75%30613,155,1406,346,5733,426,5733,145,073ผ่าน
85%34714,909,1597,192,7834,272,7833,991,283ผ่าน
90%36715,786,1687,615,8874,695,8874,414,387ผ่าน
100%40817,540,1878,462,0975,542,0975,260,597ผ่าน
จุดพลิก: อัตราการเข้าพักต้องไม่ต่ำกว่า 37.8% ต่อปี (=12.9 ห้อง) จึงจะไม่ขาดทุน — ช่วงดีมานด์ตกของไทม์ไลน์ (23/34 = 67.6%) สูงกว่าจุดพลิก จึงไม่ขาดทุนแม้ช่วงต่ำสุด · S3 (การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน) จึงไม่ได้มีไว้รอดจากการขาดทุน แต่มีไว้: (1) เพดานรายได้ขั้นต่ำให้ BATC/โรงแรม, (2) ดัน NPV สูงสุด — ไม่ต้องผูกเงื่อนไขไว้ก่อนรู้ผลทดสอบความอ่อนไหว

9.2 ราคาต่อห้อง (S2, ปริมาณคงที่ 306 room-months)

ราคา/ห้อง/เดือนรายได้กำไรขั้นต้นกำไรสุทธิ
44,00012,577,6465,772,0722,570,572
46,00013,149,3576,343,7833,142,283
48,00013,721,0686,915,4943,713,994
50,00014,292,7807,487,2054,285,705
ทุก +2,000 บาท/ห้อง/เดือน = +611,731 บาท/ปี ซึ่งเท่ากับ 18% ของ EBITDA — ราคาคือคันโยกที่แรงที่สุด

9.3 ต้นทุนอาหารต่อคน (S2)

เปลี่ยนแปลงต้นทุน/คน/เดือนกำไรสุทธิ
-10%7,447.603,648,497
ฐาน8,275.113,142,283
+10%9,102.622,636,069
+20%9,930.132,129,855
อาหารคิดเป็น 38.5% ของรายได้สุทธิห้อง — ต้นทุนอาหาร +10% กินกำไรสุทธิ 506,214 บาท/ปี

10. ข้อได้เปรียบ–เสียเปรียบ ของแต่ละรูปแบบ

S1 · สัญญา 24 ห้อง/ปี (3 รุ่น × 8)

ข้อได้เปรียบ
  • กำไรสุทธิ 3,238,245 บาท/ปี · NPV 12,869,264 · คืนทุนเพียง 0.04 ปี ด้วยเงินลงทุนแค่ 120,000 บาท
  • จุดคุ้มทุนต่ำมาก (11.0 ห้อง) → ส่วนปลอดภัยสูง 118% แม้ดีมานด์ BATC หายก็ยังมีกำไร
  • บริหารง่าย: ครัว/แม่บ้าน/ทีมขนาดเล็ก (ต้นทุนคงที่ 2,720,000 บาท) ควบคุมคุณภาพได้ง่าย
  • เหลือ 26 คีย์ไว้ขายลูกค้าทั่วไป/กลุ่มอื่น ไม่ผูกขาดกับ BATC
ข้อเสียเปรียบ
  • รายได้ถูกจำกัดที่ 12,381,308 บาท/ปี — เสียโอกาสรายได้ 3,711,147 บาท/ปี เทียบ S3
  • ต้นทุนคงที่ต่อห้องสูง (9,444 บาท/ห้อง-เดือน) เพราะรายได้ฐานเล็ก
  • สูญเสียลูกค้ารายใหญ่ถาวร — BATC ต้องหาที่พักอื่น → เสี่ยงให้คู่แข่งรับรุ่นที่เหลือ และเสียอำนาจต่อรอง
  • ไม่ได้ใช้ห้องช่วงพีก (48 ห้อง) ที่สร้างมูลค่ามหาศาล

S2 · รับทุกรุ่นตามไทม์ไลน์ (ไม่มีเพดานขั้นต่ำ)

ข้อได้เปรียบ
  • รายได้ 13,149,357 บาท/ปี (สูงกว่า S1 768,049) — ใช้ห้องเต็มตามดีมานด์จริง 306 room-months
  • กำไรสุทธิ 3,142,283 บาท/ปี · NPV +17,928,862 บาท · คืนทุน 1.47 ปี (EBITDA) — ผ่านจุดคุ้มทุน 12.9 ห้อง แม้ดีมานด์ตกต่ำสุด 23 ห้อง (MOS +98%)
  • เป็นผู้แก้ปัญหาห้องไม่พอช่วงพีกให้ BATC → อำนาจต่อรองสูง (ใช้คีย์สำรอง 16 ห้อง)
ข้อเสียเปรียบ
  • ไม่มีเพดานรายได้ขั้นต่ำ — ดีมานด์ตกเมื่อใดรายได้ร่วงทันที และ NPV ยังต่ำกว่า S3 ถึง 8,856,436 บาท
  • ต้นทุนคงที่ 2,920,000 บาท/ปี (ใช้ทีมโรงแรมเดิม) ใกล้เคียง S3 3,020,000 บาท แต่รายได้ต่ำกว่า S3 ถึง 2,943,099 บาท/ปี
  • ดีมานด์ตกเหลือ 23 ห้อง (ก.พ.–ก.ค. 2571) → ส่วนปลอดภัยลดลง (MOS +98% แต่ต้องรักษาการเข้าพักทุกเดือน)
  • พีก 48 ห้อง > กำลังขายได้ 46 ห้อง → ขาด 2 ห้อง ต้องหาภายนอก/เลื่อนรุ่น
  • เงินลงทุน 5,045,000 บาท — ถ้า BATC ลดรุ่น/ย้ายวิทยาลัยรายได้หายทันที เพราะไม่มีการันตีขั้นต่ำ

S3 · ทุกรุ่น + การันตี 26 ห้อง (แนะนำ)

ข้อได้เปรียบ
  • กำไรสุทธิสูงสุด 4,462,153 บาท/ปี · NPV 26,785,298 · คืนทุน 1.06 ปี — สูงกว่า S1 1,223,908 และสูงกว่า S2 1,319,870 บาท/ปี
  • เพดานรายได้ขั้นต่ำ: การันตี 26 ห้อง > จุดคุ้มทุน 13.3 ห้อง → ทุกเดือนปลอดภัย (MOS +135%)
  • ต้นทุนคงที่อยู่ในระดับ S2 (3,020,000 vs 2,920,000 — ห่างเพียง 100,000 ค่าจ้างพีก) แต่รายได้ S3 สูงกว่า 2,943,099 บาท/ปี
  • แม้ใช้ต้นทุนคงที่ระดับ S2 ยังกำไร 4,562,153 บาท/ปี (ชนะทั้ง S1 และ S2)
  • ได้สัญญากรอบ 3 ปี → วางแผนบุคลากร/ครัวล่วงหน้า และล็อกคีย์สำรองรับพีก
ข้อเสียเปรียบ
  • ต้องได้ความร่วมมือจาก BATC ในการการันตีขั้นต่ำ — ต่อรองยากกว่า S2 ล้วน
  • เงินลงทุนเท่า S2 = 5,045,000 บาท (ต่ำกว่า S1 มาก) — ต้องแน่ใจว่าดีมานด์ตามไทม์ไลน์เป็นจริง
  • ยังขาด 2 ห้องช่วงพีก (1 ต.ค.–29 ธ.ค. 2570) — ต้องมีข้อกำหนดเรื่องห้องภายนอกในสัญญา
  • พึ่งพิงลูกค้ารายเดียว ~100% ของรายได้ห้อง (concentration risk)
Action plan

ลงมืออย่างไร — ข้อเสนอ win–win ที่เป็นรูปธรรม

7 มาตรการที่วัดผลได้ (ตาราง 11.1) พร้อมสูตรรวม S3 ที่ใช้คุ้มทุนเร็วสุดและปลอดภัยสุด — เปิดใช้เจรจากับ BATC ทันทีได้เลย

ราคา 46,000 → 48,000 (+571,711/ปี) ทำอาหารเอง (+1,510,719/ปี) แปลง 13 ห้อง (+2,974,206/ปี) การันตี 26 ห้อง/เดือน

11. กลยุทธ์ win–win สำหรับทั้ง 3 รูปแบบ

11.1 มาตรการที่วัดผลได้ (ใช้เป็นข้อเสนอต่อ BATC / แผนบริหารโรงแรม)

#มาตรการผลต่อโรงแรม (บาท/ปี)ผลต่อ BATC
1บันไดราคา 46,000 → 48,000 สำหรับห้อง/รุ่นที่เพิ่มใหม่ โดยคง 46,000 ให้สัญญาเดิมถึงสิ้นปี 2569+571,711ได้ห้องเพิ่มช่วงพีกโดยไม่ต้องย้ายที่พัก และราคายังต่ำกว่าตลาดโรงแรมจังหวัด
2ทำอาหารเอง (in-house buffet) แทนการจ้างเหมา 175 บาท+1,510,719คุณภาพ/เมนูควบคุมได้เอง ลดปัญหาศิษย์ไม่พอใจอาหาร
3แปลงห้อง room type single → double bed 13 ห้อง — ขายเรตห้องคู่ 46,000 แทนเรตห้องเปล่า 22,000 (คิดที่ occ 85%)+2,974,206
ลงทุน 585,000 · คืนทุน 2 เดือน		ได้ 13 เตียงเพิ่มในห้องเดิม ไม่ต้องย้ายหรือสร้างใหม่
4การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน ตลอด 12 เดือน (สูงกว่าจุดคุ้มทุน 12.9 ห้อง) แลกกับสิทธิ์ใช้ห้องก่อนในฤดูพีก13,413,084 รายได้ขั้นต่ำ
กำไรสุทธิ 3,269,515		ได้หลักประกันที่พักทุกช่วงพีก + ราคาคงที่ 3 ปี
5ใช้คีย์สำรอง 16 ห้องของโรงแรมรองรับพีก (ผังห้อง 50 คีย์) แทนการสร้างบ้านพัก/ห้องเพิ่มลงทุน 0 บาท
ได้ 32 เตียงสำรอง		ที่พักพอถึงพีก 1 ต.ค. 70 – 29 ธ.ค. 70 (48 ห้อง) โดยไม่ต้องรอสร้าง — เหลือ 2 ห้องที่ต้องเจรจาเพิ่ม
6ปรับข้อ 4 จากเหมาจ่าย 4 เดือน → ผูกพัน 60 วัน + ค่าชดเชย 1 เดือน พร้อมส่วนแบ่งรายได้เมื่อ occ > 85% (10% ของส่วนเกิน) upside ~651,331ลดภาระผูกพันเมื่อต้องลดรุ่นกลางทาง (ปัจจุบันจ่ายเต็ม 4 เดือน)
7SLA คุณภาพ: ห้องพร้อมก่อนวันเข้าพัก 7 วัน, แม่บ้าน 2 ครั้ง/สัปดาห์ตามสัญญา, ค่าปรับ 500 บาท/ห้อง/วันหากส่งมอบช้า + ใช้ช่วง 30 วัน Turnaround (ห้อง 208–214) ปรับปรุงลดความเสี่ยงฟ้องร้อง
และรักษาสัญญาระยะยาว		ได้มาตรฐานชัดเจน ตรวจรับได้

สูตร win-win ที่แนะนำ = S3 (ตัวเลขรวม)

  • แพ็กเกจ: รับทุกรุ่นตามไทม์ไลน์ + การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน → รายได้ 16,092,456 บาท/ปี · กำไรสุทธิ 4,462,153 บาท/ปี · NPV 26,785,298 · คืนทุน 1.06 ปี
  • หากเจรจาขึ้นราคาห้องใหม่เป็น 48,000 บาท กำไรสุทธิเพิ่มเป็น ≈ 5,033,864 บาท/ปี (ราคาเดิม 46,000 ตรึงให้สัญญาที่มีอยู่)
  • เงินลงทุนรวม 5,045,000 บาท (เท่ากับแผนปรับปรุงห้องเดิม ไม่มีบ้านพัก/ห้องเพิ่ม) · งานแปลงห้อง 13 ห้องคืนทุนใน 2 เดือน
  • BATC ได้: ที่พักครบทุกช่วงพีก (46 ห้องจากผัง 50 คีย์ ไม่นับ SUI-K), ราคาคงที่ 3 ปี, อาหารคุณภาพดีขึ้น, ผ่อนปรนข้อ 4

11.2 ตาราง win-win

ประเด็นโรงแรมได้BATC ได้
ราคา+2,000 บาท/ห้อง/เดือน สำหรับห้องใหม่ (571,711/ปี)ราคาคงที่ 46,000 สำหรับสัญญาเดิม + คุมงบต่อรุ่นได้
กำลังห้องการันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง → รายได้ขั้นต่ำ 13,413,084/ปีได้ห้องก่อนใครในช่วงพีก + รับประกัน 48 ห้อง (1 ต.ค. 70 – 29 ธ.ค. 70)
อาหารต้นทุนลด (ทำเอง ประหยัด 1,510,719/ปี เทียบจ้างเหมา)คุณภาพ/เมนูยืดหยุ่น + มื้ออาหารครบ 3 มื้อ
ความเสี่ยงข้อ 4 ผ่อนปรน แต่มีค่าชดเชย 1 เดือน + ส่วนแบ่ง upsideภาระผูกพันลดจาก 4 เดือน เหลือ 2 เดือน
คุณภาพได้สัญญาระยะยาว 3–5 ปี ลดต้นทุนการหาลูกค้าได้ SLA + ค่าปรับเมื่อส่งมอบช้า
Risks

ความเสี่ยงและเงื่อนไขที่ต้องเจรจา — รู้ก่อนเซ็น

ผลกระทบเชิงตัวเลขและมาตรการกันไว้ล่วงหน้าสำหรับทุกความเสี่ยงที่สำคัญ (ข้อ 12) — ใช้เป็นเช็กลิสต์ก่อนลงนาม

⚠ พีก 48 ห้อง > กำลัง 46 ⚠ BATC ลดรุ่น/ย้ายที่ ⚠ อาหาร/ค่าแรงขึ้น

12. ความเสี่ยงและเงื่อนไขที่ต้องเจรจา

ความเสี่ยงผลกระทบเชิงตัวเลขมาตรการลดความเสี่ยง
อัตราการเข้าพักต่ำกว่าแผน (ดีมานด์ BATC ลด)occ 70% → กำไรสุทธิ 1,875,758 บาท (จุดพลิก 37.8%); occ 50% → 183,339 บาทสัญญาการันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน (กันรายได้ขั้นต่ำ)
ต้นทุนอาหารสูงขึ้น (เงินเฟ้อ/ค่าแรงครัว)+10% → กำไรหาย 506,214/ปีทำเอง + ทำสัญญาราคาวัตถุดิบรายปี + ปรับเมนูตามฤดูกาล
ภาระผูกพันข้อ 4 (เหมาจ่าย 4 เดือน)ที่ 30 ห้อง = 5,520,000 บาท ที่ BATC ต้องจ่ายหากคืนห้องก่อนเจรจาเป็น 60 วัน + ค่าชดเชย 1 เดือน ( mutual termination )
พีก 1 ต.ค. 70 – 29 ธ.ค. 70 ต้องการ 48 ห้อง แต่สัญญามี 34 ห้องต้องใช้คีย์สำรอง 16 ห้อง (รวมได้ 46 ห้อง) หรือจัดหาภายนอก 2 ห้องล็อกคีย์สำรองไว้ในสัญญา + ทำ MOU ที่พักใกล้เคียงล่วงหน้า + ไม่นับ SUI-K 4 ห้อง
BATC ไม่ยอมรับการันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน (เงื่อนไขหลักของ S3)S3 ถอยเป็น S2 → กำไรสุทธิลดจาก 4,462,153 เหลือ 3,142,283 บาท/ปี (NPV −17,928,862)แลกด้วยสิทธิ์ใช้ห้องก่อนช่วงพีก + ราคาคงที่ 3 ปี + SLA คุณภาพ และค่อย ๆ ปรับเพดานขั้นต่ำทีละ 2 ห้อง
กระจุกตัวลูกค้ารายเดียว100% ของรายได้ห้องขึ้นกับ BATCเก็บห้อง 2–4 ห้องขายลูกค้าทั่วไป + พัฒนาฐานลูกค้าองค์กรอื่น
แปลงห้องเดี่ยว 13 ห้องไม่ทันก่อน TG07 (มิ.ย. 70)เสียโอกาสรายได้ 2,974,206/ปี (ห้องเดี่ยวขายได้แค่เรตห้องเปล่า 22,000)ทยอยแปลงทีละ 3–4 ห้อง เริ่มก่อน TG07 (≈2 สัปดาห์/ห้อง)
Appendix

ภาคผนวก — ที่มาของทุกตัวเลข

อ้างอิงเอกสารต้นฉบับทุกฉบับ และสมมติฐานที่ต้องยืนยันก่อนนำไปตัดสินใจจริง (Excel ชีต Assumptions แก้ไขได้ทันที)

13. ภาคผนวก: ตัวเลขที่ใช้และที่มา

ตัวเลขที่มา
46,000 / 34,000 / 22,000 บาท/ห้อง/เดือน (คู่ / เดี่ยว / เปล่า), ขั้นต่ำ 7 ห้อง, ค่าปรับคืนห้องช้า 1,800 บาท/วัน/ห้อง, ดอกเบี้ย 1.5%/เดือน, อากรแสตมป์ผู้เช่า, มูลค่าสัญญา 3.864 ลบ.สัญญาเช่าห้องพักศิษย์การบิน 01072568 (1 ก.ค. 2568, 6 หน้า)
16 เดือน, รุ่น 17 (28 มิ.ย. 69), รุ่น 18 (20 ก.ย. 69), รุ่น 19 (13 ธ.ค. 69), ขั้นต่ำ 8 ห้อง/รุ่น, มูลค่าสัญญา 17,664,000 บาทสัญญาเช่าห้องพักศิษย์การบิน รุ่น 17–19 (5 หน้า)
ขยาย 4 เดือน 12 ต.ค. 69 – 12 ก.พ. 70 (4 พีเรียด), คงเรตราคาปี 2568, ข้อ 4 เหมาจ่ายเต็ม 4 เดือน, ข้อยกเว้นวรรคสอง, อากรแสตมป์ BATC, Turnaround ห้อง 208–214 (คืน 12 พ.ย. 69 → ส่ง 13 ธ.ค. 69)บันทึกข้อความแนบท้ายสัญญา ฉบับที่ 2 + หนังสือ BATC1-352/2569 (3 ก.ย. 2569) + BATC1-037/2569 (11 ก.พ. 2569)
34 ห้อง, ความต้องการสูงสุด 48 ห้อง (1 ต.ค. 70 – 29 ธ.ค. 70), ไทม์ไลน์ TG01–TG08 (เข้า/ออก 16 เหตุการณ์)batc chart.jpg (กราฟขั้นบันได + Gantt) และ BATC_Room_Turnover_Video.mp4 (3:59, ซับในภาพ)
ต้นทุนอาหาร 8,275.11 (ทำเอง) / 10,744.69 (จ้างเหมา) บาท/คน/เดือน, ต้นทุนรวม/ห้อง 41,907.6, Option B 47,548.39 / 48,000, กำไรขยาย CPL15 114,587–136,987 บาทinternal-breakdown-batc.xlsx (ชีต Financial & Profit Model)
ต้นทุนคงที่ระดับโรงแรม (S1 2,720,000 / S2 2,920,000 / S3 3,020,000 บาท/ปี), ค่าปรับปรุง 120,000/ห้อง (S2/S3 — S1 ใช้ห้องเดิม), ค่าแปลงห้องเดี่ยวเป็นเตียงคู่ 45,000/ห้อง × 13 ห้อง, งาน รปภ. 120,000 (S1) / 380,000 (S2/S3), เงินลงทุนรวม 120,000 / 5,045,000 / 5,045,000 บาท, การันตีขั้นต่ำ 26 ห้อง/เดือน, อัตราคิดลด 8%สมมติฐานของผู้วิเคราะห์ — ควรตรวจกับงบการเงินจริงของโรงแรมก่อนใช้ตัดสินใจ
ข้อจำกัด: (1) ไฟล์ Excel ต้นฉบับมีสูตรอ้างเซลล์ผิดแถวในชีต Financial §2–§3 ทำให้ยอดบางช่องเป็น 0 — รายงานนี้คำนวณใหม่ทั้งหมด (2) เอกสาร PDF ทั้ง 5 ฉบับเป็นสแกน/ฟอนต์เก่า ดึงข้อความอัตโนมัติไม่ได้ จึงอ่านจากภาพหน้าเอกสาร (3) ไม่มีการถอดเสียงบรรยาย MP4 — ใช้ซับในภาพเป็นแหล่งข้อมูล (4) ตัวเลขต้นทุนคงที่/ค่าก่อสร้างเป็นสมมติฐาน ต้องยืนยันก่อนนำไปใช้จริง